Инвестиции в апартаменты. Больше вопросов, чем ответов.
Вчера я писал о своем участии в 10-х аналитических дискуссиях рынка недвижимости, организованных Клубом главных редакторов СМИ рынка недвижимости. Сегодня - о второй части мероприятия и о инвестициях в жилую недвижимость.
Мы разбирали кейс апарт-отеля на Митинской. Год назад на одной из выставок о недвижимости я уже встречался с данным проектом. Тем более было интересно разобрать его в качестве инвестиционного объекта с участием экспертов рынка.
Один из явных моментов, на которые я обратил внимание и задал вопрос - это о ликвидности и инвестиционной привлекательности апартаментов в данном объекте.
К сожалению ни на мой вопрос, ни на вопросы экспертов достаточно четкого ответа не прозвучало. Сегодня я не поленился и сходил посмотрел сайт проекта, в котором много говориться о преимуществах и выгодности проекта.
К сожалению, застройщик пропускает некоторые моменты при рассчете выгодности (было бы странно, если было бы иначе, конечно же).
Итак, кроме некоторых плюсов (как минимум стоимость апартаментов, которая ниже стоимости однушек в митино), есть и некоторые минусы. О них и поговорим.
1. У застройщика существует две доходные программы - "Гарантированный доход" и "Удвоение капитала"
- "Гарантированный доход" предлагает заключение договора на управление с управляющей компанией и получение 40 тыс. рублей в месяц независимо от того, сдан ли объект или нет.
- "Удвоение капитала" - выкуп объекта через 6 лет за двойную стоимость.
В чем же проблема? По ответам представителя компании в первом случае из дохода следует вычесть налог на доходы (ну это логично), а также стоимость аммортизации мебели, находящейся в апартаментах. Налог на нежилое имущество почему-то рассчитывается у застройщика по пониженной ставке, а на самом деле - более реальная ставка - 2% от кадастровой стоимости.
Застройщик также настроен на то, что стоимость недвижимости и стоимость аренды будет расти. Чего на самом деле не предвидится.
Вопрос к программе "Удвоение капитала" - как будет гарантирован выкуп за двойную стоимость? Представитель застройщика на данный вопрос отшутился, а на самом деле вопрос-то серьезный. Все мы видим, как вроде бы надежный застройщик СУ-155 просто напросто отказался выкупать свои облигации, аргументируя тем, что рыночная ситуация плохая. Что будет в случае предъявления к выкупу больше половины объектов? Потянет ли компания такие выплаты, учитывая, что заработала она на них как минимум в два раза меньше?
Видимо такой интересный маркетинговый ход все больше заставляет задуматься саму компанию. Прошлой осенью программа выкупа за двойную цену была ограничена 5 годами, сейчас срок увеличился до 6 лет. Я думаю это связано как раз с прогнозами выкупа и рыночной ситуацией. Посмотрим, что будет через 5-6 лет.
2. Варианты использования объектов ничем не ограничены. И через некоторое время апарт-отель может стать рассадником краткосрочной (почасовой) аренды. Естественно в соседях могут также оказаться и офисы и что-то еще подобное.
Это плохо, что отметили многие эксперты на мероприятии. Единство предлагаемого сейчас апарт-отеля как целостного комплекса нарушится и привлекательность его еще больше уменьшится. Что однозначно повлияет в худшую сторону на скорость и возможность его выгодной перепродажи (если вдруг застройщик откажется выкупать апартаменты).
P.S. И конечно не надо забывать о том, что проект еще не достроен и получать прибыль от аренды пока не получится.
С вами был Вишняков Сергей, эксперт в безопасности сделок с недвижимостью. Чтобы задать мне вопрос по вашей ситуации - смотрите информацию из страницы Контакты.
Хотите еще больше интересной информации - подпишитесь прямо сейчас на мою рассылку "Как правильно и без рисков купить квартиру"