Продажа 1/3 ЦУМа - невыгодное предложение или "слабая" упаковка?
На этой неделе я участвовал в очень интересном мероприятии - 10х аналитических дискуссиях рынка недвижимости. Дискуссии организованы Клубом главных редакторов СМИ рынка недвижимости, за что им отдельное спасибо.
В первой части мероприятия(о инвестициях в коммерческую недвижимость) речь шла о продаже Москвой 1/3 доли ЦУМа. Департамент конкурентной политики Москвы достаточно смело вышел на мероприятие, чтобы услышать мнение экспертов рынка недвижимости. За что им большой плюс.
Далее из презентации и вопросов-ответов экспертов выясняется:
- продаваемый объект представляет собой 1/3 долю в 2 зданиях. Эти площади обременены долгосрочной арендой (до 2022 и 2045 года);
- собственник остальных 2/3 является как раз и арендатором продаваемой 1/3 доли;
- ставки аренды занижены по отношению к рынку, поменять их нельзя.
"Копаем" дальше.
- департамент не знает, зарегистрирована ли торговая марка "ЦУМ". К покупке предлагаются только площади, без права использования названия.
- все эксперты как один заявляют, что на открытом рынке покупателей на такое "добро" нет. Кроме 2 вариантов: а) собственник 2/3 захочет консолидировать весь объект в своих руках. б) представители близких к властям предпринимателей в этих же целях.
- вероятность всего это невелика.
Мое мнение:
1. Я не специализируюсь на коммерческой недвижимости, поэтому инвестиционную привлекательность оценить не могу. Хотя представители департамента и рассчитали окупаемость в течение 17 лет. Но, если говорить о ликивидности объекта, - это как раз классический случай проблемной недвижимости. Почему?
- Это не отдельный объект недвижимости, а долевая собственность.
- Обременение арендой с заниженной ставкой не позволяет получить всю возможную потенциальную прибыль. "Война" с сособственником и арендатором площадей может ни к чему не привести, кроме потерь.
- Самое интересное в таком предложении - это название "ЦУМ". И его-то как раз в предложении и нет. Смысл покупки такой недвижимости?
- Документы еще не все собраны и на небольшой кусок площадей их вроде бы и нет. Коммуникации находятся в владении второго сособтвенника.
По всем параметрам - бессмысленная покупка.
2. Еще один момент, который отметил на мероприятии не только я. Это слабая подготовка к продаже со стороны Москвы.
Начиная от того, что некоторых документов пока нет в наличии и заканчивая тем, что ответа на вопрос о принадлежности торговой марки "ЦУМ" у представителя департамента не было. Более того, сам вопрос вызвал затруднение.
Как можно организовывать аукцион по продаже такого крупного объекта, не упаковав его и не подготовив ответы на самые важные вопросы? Не знаю, есть ли у департамента конультанты со стороны реального бизнеса, но их нужно было бы спросить заранее, а не рожать аукцион только в недрах чиновничьих кабинетов.
И вот за слабую подготовку аукциона товарищам представителям Москвы - минус.
Вторая часть была посвящена инвестициям в жилую недвижимость. О ней - в следующем материале.
С вами был Вишняков Сергей, эксперт в безопасности сделок с недвижимостью. Чтобы задать мне вопрос по вашей ситуации - смотрите информацию из страницы Контакты.
Хотите еще больше интересной информации - подпишитесь прямо сейчас на мою рассылку "Как правильно и без рисков купить квартиру"