Ипотека: теория и практика
Слово «ипотека» в настоящее время стало одним из самых популярных в обиходе наших граждан. Опубликовано множество материалов на эту тему (теоретические опусы и толкование законов), банки до кризиса, в кризис и сейчас, предлагают различные программы кредитования. Однако на самом деле теория отличается от практики. Об этой разнице и основных заблуждениях как заемщика, так и кредитора рассказывается в представленной статье.
Коротко об ипотеке и как взять ипотечный кредит
Существует немалое количество нормативных актов, прямо или косвенно затрагивающих данную тему, но на практике нужно иметь в виду, что ипотека — всего лишь один из способов обеспечения обязательств (в данном случае обязательства возврата заемщиком кредитных средств банку-залогодержателю).
Для того чтобы войти в ряды потенциальных заемщиков, необходимо предоставить кредитующей организации определенные документы. В каждом банке, работающем с ипотекой, существует небольшие отличия в списке предоставляемых документов, но основными являются:
- справка по форме 2-НДФЛ на любую сумму;
- трудовой договор (копия трудовой книжки).
Что касается способа подтверждения реальных доходов заемщика, необходимости предоставления продавцом справок о нахождении на учете в психоневрологическом (ПНД) и наркологическом диспансерах (НД), то в отдельных кредитных организациях к ним предъявляют совершенно разные требования.
После предъявления нужных документов заемщик проходит собеседование с кредитным инспектором, который в определенной степени решает его судьбу. Первичное заключение о предоставлении кредита на затребованную сумму обычно действует три-четыре месяца.
Не стоит забывать: в некоторых банках существует комиссионный сбор за рассмотрение заявки на выдачу кредита, о чем следует узнать заранее.
В течение вышеуказанного срока заемщик должен подобрать квартиру и успеть сдать документы для получения второго решения кредитной организации уже о предоставлении либо непредоставлении кредита на покупку выбранного вами конкретного объекта недвижимости.
В этот период заещика подстерегают ошибки, которые могут повлечь за собой потерю определенной части денежных средств (в лучшем случае напрасно потраченное время).
Что же может произойти?
- Заемщик, внеся предоплату (аванс или задаток) за понравившуюся недвижимость, теряет ее после отказа банка в выдаче кредита под недвижимость.
- Кредитная организация предъявляет определенные требования к квартире, правоустанавливающим документам на нее и дополнительным справкам. Если продавец или его представитель отказываются выдать необходимое, аванс может остаться у продавца.
- Не все продавцы имеют недвижимость в собственности более трех лет (вопрос получения вычета), поэтому еще одним препятствием становится различный подход банка и продавца к указанию стоимости недвижимости в договоре купли-продажи.
- Не стоит забывать о том, что кредитной организации необходим отчет оценщика, который невозможно получить без организации доступа этого специалиста в приобретаемую квартиру.
Перечисленные нюансы являются чисто техническими, поэтому их решают соответствующим способом. Для этого перед подбором недвижимости необходимо уточнить требования банка к ней, а перед внесением аванса (задатка) узнать требования к документам по квартире, впоследствии описав их в соответствующем документе.
Не является трудноразрешимой задачей и получение согласия банка на предоставление кредита. Большей сложностью считают нежелание продавцов недвижимости или их представителей работать с ипотекой. (На нашей практике по сопровождению сделок с использованием ипотечного кредита последний случай был основным препятствием.) Причем подобный отказ обычно аргументируют не конкретными фактами, а только слухами и собственными размышлениями.
Заблуждения и практические проблемы ипотеки
1. Приобретая квартиру по ипотеке, недвижимость оформляют в собственность банка, который выдал кредит.
Это не так. Многие путают залог недвижимости и право собственности на нее. Передача приобретаемой квартиры в залог банку — всего лишь обременение, которое не позволит заемщику до полного погашения кредита, продать недвижимость без согласования сделки с банком-кредитором. Покупаемую квартиру оформляют сразу в собственность заемщика, и он приобретает право пользования ею, то есть может на абсолютно законных основаниях жить в ней вместе с членами семьи.
2. Все риски заемщика будут застрахованы — беспокоиться не о чем.
Многие слышали о том, что ипотечную сделку обязательно страхуют. Действительно, обычно при покупке квартиры в кредит банки требуют застраховать риск утраты права собственности (так называемое страхование титула), риск потери жизни или трудоспособности заемщика, а также риск повреждения самого объекта ипотеки (то есть квартиры). И хотя страхуют риски заемщика, выгодоприобретателем (то есть тем, кто получит деньги в результате наступления страхового случая) является банк, выдавший кредит.
3. Если банк обанкротится, его новые владельцы заставят заемщика выплатить всю сумму кредита сразу.
Подобное заблуждение — существенное психологическое препятствие на пути обращения в банк. Свою роль здесь играет недоверие населения к банковским структурам, в некоторой степени подтвержденное неоднократными банковскими кризисами.
В случае если банк разоряется, все его активы, в том числе права требования по возврату выданных кредитов, обычно переходят к новым владельцам. На судьбе заемщика это никоим образом не отразится: у него просто меняется кредитор, в чью пользу он продолжает выплачивать остаток суммы и проценты.
Независимо от смены кредитора условия кредитного договора не могут быть пересмотрены в одностороннем порядке.
4. Стандартное возражение — нежелание продавца указывать полную рыночную стоимость продаваемой квартиры в договоре купли-продажи.
Часть нежелающих — просто мошенники, зарабатывающие на этом, а есть граждане, действующие по старой поговорке: «Слышал звон, но не знаю, где он». Одной из основных причин нежелания указывать полную стоимость является появление у продавца обязательств уплатить налог с полученного дохода после продажи недвижимости. Следует помнить, что подобная обязанность появляется не всегда.
- Продавец получает налоговый вычет (то есть его освобождают от уплаты налога на доход) на сумму 1 млн. руб. в случае, если недвижимость находилась в его собственности менее трех лет.
- Продавца освобождают от уплаты налога на доход на всю сумму, указанную в договоре купли-продажи недвижимости, если он имел в собственности продаваемую недвижимость более трех лет.
- Продавец может получить вычет на всю сумму, затраченных на приобретение или строительство недвижимости денег. А это, зачастую, сумма существенно превышающая преславутый миллион.
Продавец обязан уплатить налог на доход в размере 13 % от суммы, превышающей 1 млн. руб., если недвижимость находится у него в собственности менее трех лет.
Существенное условие в перечисленных пунктах — нахождение в собственности, а не проживание по ордеру или договору социального найма.
На самом деле пункт об уплате налога не является жестким ограничением при заключении договора купли-продажи и ипотеки, поскольку банки в некоторых случаях идут на компромиссный вариант при указании стоимости приобретаемого жилья.
Здесь следует отметить, что покупателю все-таки желательно указывать рыночную стоимость, так как:
- при расторжении по каким?либо причинам договора купли-продажи он получит не те деньги, которые соответствуют оценке БТИ, а сумму, которую реально заплатил;
- страховая компания при наступлении страхового случая будет выплачивать ту сумму, которая указана в договоре купли-продажи;
- покупатель может получить налоговый вычет на сумму, затраченную на покупку недвижимости в пределах 2 млн. руб.
5. Неоднократно при просмотре квартиры, подходящей по всем параметрам, в нашем агентстве сталкивались приблизительно с таким ответом продавца: «Мы не будем принимать аванс, потому что ипотека — это долго и непонятно. Нам нужно быстрее».
Реализация квартиры с использованием ипотечного кредита выгодна для продавца. При обычной продаже конечный продавец зачастую имеет дело с цепочкой сделок, о которой он часто не знает. Если одно из звеньев развалится, процесс купли-продажи сорвется. В ипотеке у покупателя в руках живые деньги, которые не надо искать, собирать, — они уже готовы и ждут момента, чтобы перейти в руки продавца. Длительность подготовительной части в большинстве случаев короче, чем при обычной сделке. В редких случаях подписать договор купли-продажи при простой сделке можно раньше чем через две недели после внесения аванса. При ипотечном кредитовании с момента внесения аванса до получения согласия банка и выхода на сделку иногда проходит менее недели (часто это зависит от скорости представления необходимых документов самим продавцом).
6. Многие продавцы отказываются продавать квартиру тем, кто приобретает ее с помощью ипотеки, считая, что процесс сбора дополнительных бумаг займет много времени.
В настоящее время существует не так много банков, которые требуют обременительное количество дополнительных справок, иногда напрямую не связанных со сделкой купли-продажи. Однако и в этом случае у риелторов, сопровождающих сделку, есть возможность получить их без участия продавца.
7. Банки не работают с альтернативными сделками.
Подобное заблуждение — отголосок того времени, когда ипотечное кредитование в России только начиналось. Раньше банки требовали от заемщиков приобретение только свободной квартиры. В настоящее время ситуация на рынке изменилась: банки рассматривают кредитование и с несколькими альтернативами в цепочке квартир.
Мы рассказали всего лишь о части заблуждений, касающихся ипотечных сделок. Конечно, при использовании ипотечных кредитов не все так гладко, но и простая купля-продажа таит в себе многочисленные нюансы.
Сергей Вишняков, отредактировано в 2013 году, первая публикация: "Недвижимость и цены"