Ипотека: теория и практика

Слово «ипотека» в настоящее время стало одним из самых популярных в обиходе наших граждан. Опубликовано множество материалов на эту тему (теоретические опусы и толкование законов), банки до кризиса, в кризис и сейчас, предлагают различные программы кредитования. Однако на самом деле теория отличается от практики. Об этой разнице и основных заблуждениях как заемщика, так и кредитора рассказывается в представленной статье.

Коротко об ипотеке и как взять ипотечный кредит

Существует немалое количество нормативных актов, прямо или косвенно затрагивающих данную тему, но на практике нужно иметь в виду, что ипотека — всего лишь один из способов обеспечения обязательств (в данном случае обязательства возврата заемщиком кредитных средств банку-залогодержателю).

Для того чтобы войти в ряды потенциальных заемщиков, необходимо предоставить кредитующей организации определенные документы. В каждом банке, работающем с ипотекой, существует небольшие отличия в списке предоставляемых документов, но основными являются:

  • справка по форме 2-НДФЛ на любую сумму; 
  • трудовой договор (копия трудовой книжки).

Что касается способа подтверждения реальных доходов заемщика, необходимости предоставления продавцом справок о нахождении на учете в психоневрологическом (ПНД) и наркологическом диспансерах (НД), то в отдельных кредитных организациях к ним предъявляют совершенно разные требования.

После предъявления нужных документов заемщик проходит собеседование с кредитным инспектором, который в определенной степени решает его судьбу. Первичное заключение о предоставлении кредита на затребованную сумму обычно действует три-четыре месяца.

Не стоит забывать: в некоторых банках существует комиссионный сбор за рассмотрение заявки на выдачу кредита, о чем следует узнать заранее.
В течение вышеуказанного срока заемщик должен подобрать квартиру и успеть сдать документы для получения второго решения кредитной организации уже о предоставлении либо непредоставлении кредита на покупку выбранного вами конкретного объекта недвижимости.

В этот период заещика подстерегают ошибки, которые могут повлечь за собой потерю определенной части денежных средств (в лучшем случае напрасно потраченное время). 

Что же может произойти?

  1.  Заемщик, внеся предоплату (аванс или задаток) за понравившуюся недвижимость, теряет ее после отказа банка в выдаче кредита под недвижимость.
  2.  Кредитная организация предъявляет определенные требования к квартире, правоустанавливающим документам на нее и дополнительным справкам. Если продавец или его представитель отказываются выдать необходимое, аванс может остаться у продавца.
  3.  Не все продавцы имеют недвижимость в собственности более трех лет (вопрос получения вычета), поэтому еще одним препятствием становится различный подход банка и продавца к указанию стоимости недвижимости в договоре купли-продажи.
  4. Не стоит забывать о том, что кредитной организации необходим отчет оценщика, который невозможно получить без организации доступа этого специалиста в приобретаемую квартиру.

Перечисленные нюансы являются чисто техническими, поэтому их решают соответствующим способом. Для этого перед подбором недвижимости необходимо уточнить требования банка к ней, а перед внесением аванса (задатка) узнать требования к документам по квартире, впоследствии описав их в соответствующем документе.
Не является трудноразрешимой задачей и получение согласия банка на предоставление кредита. Большей сложностью считают нежелание продавцов недвижимости или их представителей работать с ипотекой. (На нашей практике по сопровождению сделок с использованием ипотечного кредита последний случай был основным препятствием.) Причем подобный отказ обычно аргументируют не конкретными фактами, а только слухами и собственными размышлениями.

Заблуждения и практические проблемы ипотеки

1. Приобретая квартиру по ипотеке, недвижимость оформляют в собственность банка, который выдал кредит.
Это не так. Многие путают залог недвижимости и право собственности на нее. Передача приобретаемой квартиры в залог банку — всего лишь обременение, которое не позволит заемщику до полного погашения кредита, продать недвижимость без согласования сделки с банком-кредитором. Покупаемую квартиру оформляют сразу в собственность заемщика, и он приобретает право пользования ею, то есть может на абсолютно законных основаниях жить в ней вместе с членами семьи.

2. Все риски заемщика будут застрахованы — беспокоиться не о чем.
Многие слышали о том, что ипотечную сделку обязательно страхуют. Действительно, обычно при покупке квартиры в кредит банки требуют застраховать риск утраты права собственности (так называемое страхование титула), риск потери жизни или трудоспособности заемщика, а также риск повреждения самого объекта ипотеки (то есть квартиры). И хотя страхуют риски заемщика, выгодоприобретателем (то есть тем, кто получит деньги в результате наступления страхового случая) является банк, выдавший кредит.

3. Если банк обанкротится, его новые владельцы заставят заемщика выплатить всю сумму кредита сразу.
Подобное заблуждение — существенное психологическое препятствие на пути обращения в банк. Свою роль здесь играет недоверие населения к банковским структурам, в некоторой степени подтвержденное неоднократными банковскими кризисами.
В случае если банк разоряется, все его активы, в том числе права требования по возврату выданных кредитов, обычно переходят к новым владельцам. На судьбе заемщика это никоим образом не отразится: у него просто меняется кредитор, в чью пользу он продолжает выплачивать остаток суммы и проценты.
Независимо от смены кредитора условия кредитного договора не могут быть пересмотрены в одностороннем порядке.

4. Стандартное возражение — нежелание продавца указывать полную рыночную стоимость продаваемой квартиры в договоре купли-продажи.

Часть нежелающих — просто мошенники, зарабатывающие на этом, а есть граждане, действующие по старой поговорке: «Слышал звон, но не знаю, где он». Одной из основных причин нежелания указывать полную стоимость является появление у продавца обязательств уплатить налог с полученного дохода после продажи недвижимости. Следует помнить, что подобная обязанность появляется не всегда. 

  • Продавец получает налоговый вычет (то есть его освобождают от уплаты налога на доход) на сумму 1 млн. руб. в случае, если недвижимость находилась в его собственности менее трех лет. 
  • Продавца освобождают от уплаты налога на доход на всю сумму, указанную в договоре купли-продажи недвижимости, если он имел в собственности продаваемую недвижимость более трех лет. 
  • Продавец может получить вычет на всю сумму, затраченных на приобретение или строительство недвижимости денег. А это, зачастую, сумма существенно превышающая преславутый миллион.

Продавец обязан уплатить налог на доход в размере 13 % от суммы, превышающей 1 млн. руб., если недвижимость находится у него в собственности менее трех лет.
Существенное условие в перечисленных пунктах — нахождение в собственности, а не проживание по ордеру или договору социального найма.
На самом деле пункт об уплате налога не является жестким ограничением при заключении договора купли-продажи и ипотеки, поскольку банки в некоторых случаях идут на компромиссный вариант при указании стоимости приобретаемого жилья.
Здесь следует отметить, что покупателю все-таки желательно указывать рыночную стоимость, так как: 

  • при расторжении по каким?либо причинам договора купли-продажи он получит не те деньги, которые соответствуют оценке БТИ, а сумму, которую реально заплатил; 
  • страховая компания при наступлении страхового случая будет выплачивать ту сумму, которая указана в договоре купли-продажи; 
  • покупатель может получить налоговый вычет на сумму, затраченную на покупку недвижимости в пределах 2 млн. руб.

5. Неоднократно при просмотре квартиры, подходящей по всем параметрам, в нашем агентстве сталкивались приблизительно с таким ответом продавца: «Мы не будем принимать аванс, потому что ипотека — это долго и непонятно. Нам нужно быстрее».
Реализация квартиры с использованием ипотечного кредита выгодна для продавца. При обычной продаже конечный продавец зачастую имеет дело с цепочкой сделок, о которой он часто не знает. Если одно из звеньев развалится, процесс купли-продажи сорвется. В ипотеке у покупателя в руках живые деньги, которые не надо искать, собирать, — они уже готовы и ждут момента, чтобы перейти в руки продавца. Длительность подготовительной части в большинстве случаев короче, чем при обычной сделке. В редких случаях подписать договор купли-продажи при простой сделке можно раньше чем через две недели после внесения аванса. При ипотечном кредитовании с момента внесения аванса до получения согласия банка и выхода на сделку иногда проходит менее недели (часто это зависит от скорости представления необходимых документов самим продавцом).

6. Многие продавцы отказываются продавать квартиру тем, кто приобретает ее с помощью ипотеки, считая, что процесс сбора дополнительных бумаг займет много времени.
В настоящее время существует не так много банков, которые требуют обременительное количество дополнительных справок, иногда напрямую не связанных со сделкой купли-продажи. Однако и в этом случае у риелторов, сопровождающих сделку, есть возможность получить их без участия продавца.

7. Банки не работают с альтернативными сделками.
Подобное заблуждение — отголосок того времени, когда ипотечное кредитование в России только начиналось. Раньше банки требовали от заемщиков приобретение только свободной квартиры. В настоящее время ситуация на рынке изменилась: банки рассматривают кредитование и с несколькими альтернативами в цепочке квартир.

Мы рассказали всего лишь о части заблуждений, касающихся ипотечных сделок. Конечно, при использовании ипотечных кредитов не все так гладко, но и простая купля-продажа таит в себе многочисленные нюансы. 


Сергей Вишняков, отредактировано в 2013 году, первая публикация: "Недвижимость и цены"

Rating: 
No votes yet